钱江晚报·小时新闻记者 徐叔竞 黄磊
更能证明杭州学区房迎来尴尬期的是数据，准确地讲，是房价。学区房价格的每次调整，反映的都是家长心态的变化，而更客观的原因，则是各种相关教育政策的出台。
前几天，一则杭州城南近江四园的法拍房以单价4.59万元成交的新闻，让不少购房者感叹“房价一夜跌回一年前”。去年1月，因为一纸关于崇文实验学校原址上新办崇文小学（公办）的文件，让原本对应杭州天地实验小学的近江四园，喜提“崇文小学学区房”，房东们连夜涨价，甚至有已经收了买家定金的房东不惜赔偿也要违约，近江四园的成交价一度高达7.3万元/m2。
然而，喧嚣过后，随着去年多轮教育制度的改革，学区房的价值面临重塑。从去年下半年开始，名校学区房量价齐跌，据钱报美好人居研究院统计，今年名校学区房样本中1-7月仅成交522套，相比去年同期的1299套，下滑近6成。“5·17”新政后，学区房成交又有所回暖，目前初现企稳迹象。
那么，相比去年1~7月份，今年同期杭州学区房的成交有哪些变化？钱报美好人居研究院统计了成交比较活跃的杭州“第一梯队”和“第二梯队”学区房，发现了一些明显的特征。
求智巷小区单价比去年跌了近3万
降幅超15%的多为“老破小”
在这些成交相对活跃的学区房样本成交均价中，其中市中心的文一街小学本部学区房是此次跌幅最大的一个，也是唯一跌幅超过20%的样本。
文一街小学本部学区房，成交比较活跃的小区主要有石灰桥新村、白荡海人家、郡枫华庭。去年1~7月，这三个小区成交的房源均价为元/m2，今年同期的成交均价降至元/m2，跌幅为21.6%。
文一街小学本部学区房跌幅如此显著，据周边中介经纪人分析，主要是因为该学区内的小区众多，生源拥挤，“爆表”情况极其严重，很多意向购房者转而将目光投向其他“爆表”相对不严重的学区房，从而导致价格跌了。
此外，样本成交均价降幅超过15%的，还有学军小学本部学区房（降幅18.01%）、学军小学紫金港校区学区房（降幅17.67%）、天长小学本部学区房（降幅17.11%）、保俶塔实验学校本部学区房（降幅16.46%）、安吉路小学实验学校本部学区房（降幅15.2%）。
纵观这些降幅比较大的学区房，有一个比较显著的特点，就是基本上都是以纯学区功能为主的“老破小”。
比如学军小学本部学区房，作为杭州学区房的扛把子，区域内的文二新村和求智巷小区曾经屡屡创下杭州二手房成交单价之最；不过，从本次统计数据中可以看到，文二新村去年1~7月的成交均价为元/m2，今年同期则降为元/m2，单价跌了2万多元；求智巷小区去年1~7月的成交均价为元/m2，今年同期降为元m2，单价跌了近3万元。
而像天长小学本部学区房、保俶塔实验学校本部学区房、安吉路实验学校本部的学区房，比较有代表性的小区分别为向阳新村、浣纱路小区、金祝新村、松木场河西、直戒坛寺巷、环西新村等，基本上都是上世纪八九十年代的房子，面积普遍较小，居住舒适度一般。在如今改善需求占主流以及房票珍贵等现状下，这些本身居住功能不尽人意、全靠学区功能支撑的老小区，其价格不可避免被“挤水分”。
文鼎苑均价比去年跌了近1万
“神盘”如今逐渐回归理性
在成交均价降幅超过15%的学区房样本中，学军小学紫金港校区的学区房是唯一一个并非以“老破小”小区为主的板块，其成交主力文鼎苑、圣苑小区，都是交付仅十余年的商品房小区，户型面积也普遍较大。而其降幅如此巨大，主要是因为暴涨后回归理性。
凭借“鸡娃”“孟母”成为神盘的文鼎苑，是去年杭州学区房暴涨风潮中的急先锋。去年上半年，文鼎苑如日中天，一套58.37m2的二手房源以750万元成交，折合单价约12.7万元/m2。但到了去年下半年，学区房“只涨不跌”的神话破灭后，文鼎苑的二手房价开始持续下探，去年8月，文鼎苑一套61.18m2的房源，以473万元成交，折合单价元/m2。在法拍房市场，文鼎苑也同样一路降价：2021年4月，文鼎苑一套法拍房源成交单价10.25万/m2；2021年7月，文鼎苑法拍房成交单价8.2万元/m2；2022年1月，文鼎苑法拍房成交单价7.33万元/m2。
经过持续半年多的下探和调整，如今，文鼎苑的成交价格初步企稳。根据统计，今年1~7月，文鼎苑共有16套房源成交，签约均价为元/m2，相比去年同期的均价元/m2，差不多跌了1万元/m2。据周边中介经纪人介绍，去年上半年签约均价中有不少存在价格做低的情况，实际成交价多在9万~11万元/m2；而今年7万多元/m2的签约均价则是比较实在的成交价格。根据透明售房网数据，今年7月19日，有一套87m2的房源以595万元成交，单价约6.8万元/m2。
事实上，随着教育均衡化的到来，如今名校集团化办学越来越普及，以后“满城尽是名校学区房”，购房者的选择会越来越多，这会进一步压缩传统名校学区房的溢价空间。而此前在名校集团化办学中抢先分得一羹的小区，也会逐渐褪去光环，回归其价值本身。
胜利实验小学学区房逆势上涨
高端改善板块次新学区房价坚挺
在这些学区房样本成交均价中，也有两个样本表现强势，相比去年同期反而逆势上涨。它们分别是胜利实验小学学区房（涨幅7.6%）和文澜实验学校学区房（涨幅4.31%）。
其中，胜利实验小学学区内成交活跃小区主要有新绿园、金色家园、赞成林风、金色海岸、阳光海岸，其中金色海岸和金色家园今年1~7月的成交均价都比去年同期大幅上涨。金色海岸今年成交的一套房源，单价高达约14.48万元；金色家园今年成交了7套房源，成交均价为元/m2。
文澜实验学校学区内成交活跃小区主要有运河宸园、大河宸章、九龙仓碧玺等。其中，运河宸园今年1~7月成交了9套，均价元/m2，跟去年同期基本持平；碧玺今年成交了8套，均价比去年同期上涨了3000多元/m2；大河宸章今年成交了3套，均价比去年同期上涨了7000多元/m2。
这2个学区房样本，都是杭州楼市传统的高端改善居住板块，前者位于杭州楼市天花板的南星桥沿江板块，后者位于运河之畔的桥西板块，板块内小区都以大户型次新豪宅为主。
事实上，今年杭州楼市的一个显著特征，就是像普通学区房这样的刚需房跌幅大，而豪宅价格一直比较坚挺。摇不到K11、IFC等红盘的客户，最终不少人无奈转向购买二手房，这也导致带有优质学区的高端次新二手房价格得以逆市上扬。
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